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　　（中国）基金研究中心高级分析师李一鸣认为，目前REITs的底层资产信息披露还存在一些问题，租约细节、客流数据、能耗成本、运营整改进展等关键信息披露不充分，给投资者评估产品投资价值带来障碍。此外，多数REITs二级市场交易活跃度较低，日均成交额偏小，部分标的存在买卖价差较大、成交不连续的情况，难以满足机构投资者的交易需求，制约长期资金入场意愿。此外，投资者对REITs的属性理解不深，多以股票交易思维炒作，忽视底层资产现金流稳定性与运营能力的核心价值。他认为，未来几年，随着公募REITs市场扩容，产品类型进一步丰富，产品对投资者的吸引力有望提升。

　　北京一家大型基金公司认为，REITs市场将迎来较好发展局面，一方面，资产类型会更丰富，文化旅游、养老设施、铁路、港口等之前的空白领域可能会陆续落地，、消费基础设施等热门资产也会增加，甚至可能尝试跨产业链混装扩募；另一方面，市场更加理性，一级市场询价范围扩大，一、二级市场的估值差将缩小，打新收益有所收敛，市场更看重资产的实际运营情况，现金流稳定、运营状况良好的项目会更受青睐。随着长期资金的增加，投资者结构优化，市场波动也会减小，从主要靠政策推动，变成政策和市场一起发力。

　　上述大型基金公司相关负责人表示，商业综合体的高空置率，给商业不动产REITs的推进带来挑战：第一，商业不动产REITs对底层资产的核心要求是持续稳定的现金流，但高空置率直接导致物业租金不稳定，因此资产甄别难度显著高于基础设施REITs；第二，从运营管理角度看，商业物业运营涉及租户招商、租金调整、业态优化等环节，对基金管理人的主动运营能力要求较高；第三，从市场认知来看，当前行业对商业不动产REITs的估值逻辑尚未形成共识，可能引发一级市场定价争议或二级市场交易波动。